Wann liegt bei Vermietung einer Immobilie an einen Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung vor?

Schafft eine Kapitalgesellschaft eine Immobilie an (oder errichtet diese) und vermietet diese an ihren Gesellschafter, so prüft die Finanz regelmäßig, ob diese Vorgänge auch einem Fremdvergleich standhalten. Ist dies nicht gegeben, so kann unter anderem eine steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttung beim Gesellschafter festgestellt werden.

Das Bundesministerium für Finanzen hat nun auf Basis einiger Urteile des Verwaltungsgerichtshofes seine Rechtsansicht zu dieser Thematik in einer eigenen Information veröffentlicht. Im Folgenden finden Sie einige wesentliche Aussagen dieser BMF-Info zur Vorgangsweise der Finanz bei der Prüfung, ob eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt.

Voraussetzung für eine verdeckte Ausschüttung ist, dass die Vereinbarung über die Nutzungsüberlassung einem Fremdvergleich nicht standhält. Der Fremdvergleich richtet sich nun danach, ob es für ein Mietobjekt in der gegebenen Bauart, Größe und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gibt. Es stellt sich die Frage, ob ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor, Objekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde. Den Nachweis für das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes hat der Steuerpflichtige zu erbringen.

Liegt ein funktionierender Mietenmarkt vor und wird die Marktmiete vom Gesellschafter bezahlt, dann liegt keine verdeckte Ausschüttung vor. Wird vom Gesellschafter weniger Miete bezahlt, so wird eine verdeckte Ausschüttung bis zur Marktmiete festgestellt.

Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, so erfolgt eine Prüfung anhand abstrakter Renditeberechnungen.

Dabei wird eine Renditemiete in Höhe von in der Regel 3 - 5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellkosten berechnet. Entspricht nun die bezahlte Miete der Renditemiete, so liegt keine verdeckte Ausschüttung vor. Wird weniger bezahlt, so wird wiederum eine verdeckte Ausschüttung bis zur Renditemiete festgestellt.

Die BMF-Info führt weiters detailliert aus, wann ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt und verlangt unter anderem den Nachweis, dass sich der Steuerpflichtige wie ein ökonomisch agierender Investor verhält.

Zudem wird auch auf die umsatzsteuerliche Beurteilung und die Anwendung auf Privatstiftungen eingegangen.

Eine individuelle Beratung bei diesem komplexen Thema ist jedenfalls erforderlich.

Stand: 25. Juni 2019